6/19 升息半碼撞上 5 年寬限期到期！1,000 萬房貸月付金從 1.9 萬跳 4.4 萬的 3 階補位 SOP

講真的，最近接到的諮詢電話有一半都在問同一件事：「我家寬限期下半年就到了，央行 6/19 又要升息，我的月付金會不會直接爆掉？」我得老實說——會，而且跳幅比你想的還誇張。

把時間軸攤開來看就一目了然：央行第二季理監事會議倒數 8 天，市場普遍預估 6/19 再升息半碼。同一時間，2021 年下半年大規模申辦新青安和傳統房貸的那一批 5 年寬限期戶，估計 12 萬戶將從 115（2026）年下半年起陸續到期。1,000 萬的房貸、機動利率 2.322%，寬限期內每月只繳利息 19,350 元；升息半碼後變 1.97 萬；可是只要寬限期一結束、改成本息攤還 25 年，月付金一夜之間跳到 4.4 萬——整整 2.3 倍。這不是慢慢調整的事，是真的下個月帳單就翻倍。

所以這篇我把這幾年幫客戶補位的實戰經驗整理成 3 階 SOP：信貸補位、再申請第二段寬限、機動轉固定加提前還本。哪一階適合你，看現金流缺口和總成本，下面一個一個拆給你看。

為什麼今年下半年寬限期到期戶會「夾在升息中間」

這批人之所以特別慘，是因為踩到三個時間點疊在一起。第一，2021 年下半年是房市火熱期，新青安還沒上路前，傳統房貸申辦量爆衝，當時利率才 1.31%，幾乎所有人都選 5 年寬限期，想說「先繳利息，5 年後再說」。第二，央行從 2022 年開始已經升了 3 碼，機動利率從 1.31% 一路漲到 2.322%，光是寬限期內的月付金就從 1.09 萬漲到 1.94 萬。第三，6/19 如果再升半碼，利率會來到 2.447%，加上寬限期結束改本息攤還，雙重打擊一次到位。

更現實的是，這 5 年薪水有跟著漲 2.3 倍嗎？沒有。主計總處資料顯示這幾年平均薪資漲幅每年大約 2-3%，5 年累積大概 12%。月付金漲 130%、薪水漲 12%，現金流的洞就是這樣破的。

1,000 萬 30 年實算：寬限期 vs 本息攤還的月付金差距

我直接用試算表跑給你看，假設貸款 1,000 萬、30 年期、前 5 年寬限：

看到沒？月付金從 2 萬出頭直接跳到 4.45 萬，每個月現金流缺口 2.4 萬。如果你想自己算其他金額，可以用 房貸試算工具，把貸款餘額、利率、剩餘年限丟進去，馬上看到本息攤還的月付金。

第 1 階：信貸補位（限現金流暫時不夠的人）

先講案例。Kevin，35 歲，新北板橋的軟體工程師，月薪 9.5 萬，2021 年 9 月買進 1,580 萬的房，貸款 1,200 萬、5 年寬限期、利率 2.322%。今年 9 月寬限期到期，本息攤還 25 年的月付金會從 2.32 萬跳到 5.26 萬，每月缺口 2.94 萬。

他老婆剛生第二胎還在育嬰假，家裡只剩他一份薪水，現金流真的不夠。我幫他算了一下，建議走信貸補位：申請 100 萬信貸、利率 3.68%、分 7 年攤還，每月還款 1.36 萬。這樣他可以把房貸月付金的 1.5 萬缺口先頂兩年，等老婆復職後雙薪回來，再用獎金提前清掉信貸。

這個策略適合的人是：現金流缺口是短期的（1-3 年），可預期未來收入會回升。要注意三件事：第一，信貸 APR 真實成本要算清楚，開辦費、手續費都要含進去，可以用 計算實際年利率看真實負擔。第二，DBR 22 倍是金管會的指標上限，房貸加信貸總額不能超過月收入的 22 倍，Kevin 月收 9.5 萬、DBR 上限 209 萬，他的信貸 100 萬還在安全範圍。第三，千萬不要拿信用卡循環去補，循環利率 15% 起跳，幾乎是信貸的 4 倍，會把人壓垮。各家信貸條件可以到 比較各家借款方案看看，APR 差 0.5% 一年就差好幾千。

第 2 階：跟銀行談「再申請寬限」或延長年限

第二案例是 Amy，38 歲，台中雙寶媽，年收入 80 萬，房貸餘額 1,000 萬，7 月寬限期到期。她跟先生兩人收入都不算低，但兩個小孩都要上私立幼兒園，每月固定支出已經卡到沒辦法再多吐 2 萬出來。

我幫她規劃的是第二階：回原銀行談「再申請 2-3 年寬限期」或「延長還款年限到 30 年」。實務上，如果你還款紀錄正常、房屋鑑價有空間，銀行通常願意談，但前提是你要主動開口、要在寬限期到期「前 3 個月」就去談，不要拖到月付金跳了才喊救命。

Amy 的案子最後談下來：延長剩餘還款年限從 25 年拉到 30 年，月付金從本息攤還的 4.4 萬降到 3.83 萬，每月少 5,700 元。利率維持機動 2.322%（升息後 2.447%）。這個方案的好處是不用多背一筆信貸，但壞處是利息總成本會增加——多繳 5 年的利息，整體大約多付 80 萬利息。

提醒一下，再申請寬限期不是每家銀行都給。新青安戶有 5 年寬限+5 年寬限的設計（最多 10 年），但傳統房貸戶要看銀行政策，公股行庫態度比較開放，民營銀行就比較嚴。你可以自己先用 計算每月還款金額跑幾種年限的組合，談判時心裡有底。

第 3 階：機動轉固定 + 提前還本，鎖死升息風險

如果你現金流其實沒問題、只是擔心升息一直走，第三階策略就是把機動利率轉成固定利率，再搭配提前還本減少本金。

目前市場上的固定利率方案大約落在 2.6%-2.85% 之間，比現在機動 2.447% 高一點，但好處是接下來 3-5 年不受升息影響。我有個客戶老張，年收入 180 萬、房貸餘額 800 萬，他選擇轉成 3 年固定 2.68%，同時每年從年終獎金提前還本 60 萬，3 年下來本金可以多砍 180 萬，利息省下大約 22 萬。

這策略適合的人是：現金流寬裕、對升息趨勢看法保守、有閒置資金可以提前還本。不適合的人是：手頭緊、有更高報酬投資機會（例如股息殖利率 6% 以上的標的），那把錢拿去還本就有點可惜。

3 種不適合用補位策略的人

不是每個人都該硬撐，這 3 種狀況我會建議考慮其他方向：

第一種，月負擔率已經超過 50%。房貸加信貸月付金試算佔月收入一半以上，就算撐過去了，生活品質會嚴重壓縮，建議直接考慮換房或賣屋。第二種，DBR 已經逼近 22 倍。再借就借不到了，硬要補位只剩下信用卡循環，利率 15% 會越補越大洞。第三種，未來 2 年內收入有下滑風險（例如要轉職、退休、生子離職）。補位策略本質是「用未來收入補現在的洞」，未來收入不確定就會出問題。

真的拿不準，可以到 發布你的借款需求讓多家銀行和財顧主動報方案，或看 更多理財文章找類似案例參考。

常見問答 FAQ

寬限期可以重複申請嗎？

傳統房貸通常一次寬限期上限 5 年，到期後要再申請看銀行政策；新青安戶有「5+5」設計，第 6 年起可再申請第二段 5 年寬限期，但要重新審查信用和繳款紀錄。建議在到期前 3 個月主動跟銀行談。

信貸補位房貸會不會影響聯徵分數？

會。新增信貸會讓聯徵負債比上升、查詢次數增加，短期內聯徵分數大約掉 10-20 分。但只要按時還款 6 個月以上分數會回升。重點是不要在短期內同時申請多家信貸，會被認定為資金緊張戶。

機動利率轉固定利率划得來嗎？

看你對升息的判斷。如果預期未來 2 年央行還會再升 1-2 碼，轉固定 2.7% 鎖 3 年其實比機動可能漲到 2.9% 還划算。但如果預期升息週期已近尾聲，繼續抱機動會比較省。

提前還本會被收違約金嗎？

多數銀行房貸前 3 年提前還本會收違約金（大約還款金額的 1-2%），第 4 年後就沒了。要提前還本前一定要先問清楚違約金條件，有時候違約金比省下的利息還高。

寬限期到期前最晚什麼時候要處理？

建議「到期前 3-6 個月」就開始準備：先用房貸試算算清楚本息攤還月付金、評估缺口、跟銀行預約面談。等月付金真的跳了才處理，銀行能給的選項會少很多。