央行利率連七凍！2026 房貸選固定還浮動？財顧 3 步驟教你算清楚

「現在房貸利率 2.3%，要不要先鎖固定利率比較保險？」這週至少有 5 個朋友問我同樣的問題。央行 2026 年 5 月再次宣布利率連七凍，重貼現率維持 2%、擔保放款融通 2.375%、短期融通 4.25%——表面上很穩，但對買房族來說，這個「穩」反而最讓人焦慮。

因為你不知道接下來會升還是降。今天我用 3 個真實案例，幫你把固定利率、浮動利率、混合型方案算清楚，看完你會知道自己該選哪一種。

先看清楚 2026 年 5 月的房貸環境

根據央行最新統計，2026 年 4 月國銀新承做購屋貸款利率為 2.322%，仍在多年高點附近。市場上常見的方案有三種：

• 新青安貸款：補貼後利率約 1.775%，地板價，補貼期限到 2026 年 7 月 31 日
• 一般購屋指數型房貸（浮動）：2.19% ~ 2.45%，每季隨基準利率調整
• 固定利率房貸：前 2 ~ 3 年固定 2.5% ~ 2.8%，之後轉浮動

案例一：30 歲小資族阿明，買 1,200 萬房子貸 900 萬

阿明條件不錯，月薪 6 萬、信用 700 分，準備買新北 2 房。他在浮動 2.19% 和固定 2.65%（前 3 年）之間糾結。

我幫他用房貸試算跑了一次 30 年期：

• 浮動 2.19%：月繳 34,159 元，總利息 329 萬
• 固定 2.65% × 3 年後轉 2.4% 浮動：月繳 36,283 元（前 3 年），總利息約 348 萬

差距是 19 萬。阿明選了浮動，理由是：未來 5 年利率上升空間有限（央行已經連七凍），但下降空間還有 0.5%。我同意這個判斷——當央行利率已經接近階段性高點，浮動的長期成本通常會比固定低。

案例二：45 歲創業老闆陳姊，買 3,500 萬店面貸 2,500 萬

陳姊狀況完全相反。她開公司，每月收入波動很大，旺季 30 萬、淡季只有 8 萬。對她來說，「每月還款金額可預測」比「利率最低」更重要。

我建議她選固定 3 年方案（2.7%）：

• 前 3 年月繳鎖死 101,400 元，現金流可控
• 3 年後重新評估，那時候如果利率降到 2% 以下，再轉貸即可
• 多付的利息（約每月 1,500 元 × 36 個月 = 5.4 萬）就當成「現金流穩定險」

這個判斷的關鍵是：你的還款能力是穩定還是波動？波動越大，固定方案的「保險價值」越高。

案例三：剛畢業的小婷，符合新青安資格

小婷 28 歲、首購、夫妻無自住房，剛好踩到新青安最後一波（補貼到 2026 年 7 月 31 日）。我直接告訴她：不要想，新青安拿了再說。

1.775% vs 一般 2.3%，貸 800 萬、30 年，總利息差距 76 萬。這筆錢可以重新裝潢、買全套家電、生兩個小孩，沒有任何理由不申請。

提醒：新青安的「補貼期」只有 5 年，5 年後恢復一般利率，所以後續還是要做好轉貸規劃。

3 步驟決策框架，照著做不會錯

Step 1：先確認你能不能用新青安。年齡 18 ~ 45、夫妻無自住房、首購，三條件都符合就直接申辦，這是台灣目前最便宜的房貸。

Step 2：評估你的還款穩定性。固定薪水的上班族、雙薪家庭、年收入波動 < 20% → 選浮動；自營業者、業務獎金占比高、年收入波動 > 30% → 選固定（前 3 年）。

Step 3：用實際數字試算。每個案件的條件都不同，光看百分比沒感覺，用房貸試算跑出每月還款和總利息，差距 10 萬以上才是真正有意義的選擇。

三個常見的判斷誤區

誤區一：「固定利率比較安全」。錯。當央行利率已經連七凍、接近階段性高點時，鎖固定反而會錯過降息機會。安全的定義是「不超過你的還款能力」，不是「鎖住數字」。

誤區二：「先選最低利率就對了」。錯。低利率背後常常綁定「綁約 3 年」「優惠期 2 年後跳升」等條款，要看計算實際年利率才知道真實成本。

誤區三：「等降息再買」。錯。央行降息通常伴隨房價上升，與其等利率，不如先把財務體質做好，比較各家借款方案，看哪家銀行給你最好條件。

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