央行新政 2026 年 3 月上路！第二戶房貸成數調升至 6 成，想換屋的你影響有多大？
聊到買第二間房，過去這兩年最讓人卡關的不是房價，是自備款。央行從 2023 年信用管制以來，第二戶房貸成數最多只能到 5 成，等於買一間 1500 萬的房子，光現金就要準備 750 萬。很多想要換屋的家庭，看著小孩越長越大、舊家越住越擠，卻被這條紅線卡住整整三年。
2026 年 3 月 20 日，央行終於鬆了一點點。第二戶房貸成數從 5 成調升到 6 成，自備款一口氣少了 10 個百分點。聽起來沒什麼？我幫你算一遍，你會發現這個小小的調整，足以讓很多人從「想都不敢想」變成「可以開始看房」。
新政在說什麼？一句話講完
過去：你已經有一間房，再買第二間自住或投資，銀行最多只能借你房價的 5 成。
現在（2026/3/20 起）：第二戶房貸成數上限調升到 6 成，但第三戶以上、信用管制區內的高總價住宅、公司法人購置住宅仍維持原本嚴格規定。
央行同時釋出訊號：這不是大幅鬆綁的開始，而是配合銀行不動產放款水位（銀行法第 72-2 條）回穩的「微調」。所以別期待短期內成數還會繼續往上走。
真實案例：陳小姐想把 2 房換 3 房
陳小姐 38 歲，台北市文山區的 25 坪兩房自住已經 8 年，還剩房貸本金 480 萬。第二個小孩出生後，全家擠在一起實在不方便，想加碼買一間新北的 3 房，總價 1500 萬。她不打算先賣再買，而是想「先買後賣」。
政策調整前（5 成成數）：
- 第二戶可貸：1500 × 50% = 750 萬
- 需自備：1500 - 750 = 750 萬
- 加上仲介費、契稅、裝潢預算，要準備 850 萬以上現金
政策調整後（6 成成數）：
- 第二戶可貸：1500 × 60% = 900 萬
- 需自備：1500 - 900 = 600 萬
- 加上其他費用，準備 700 萬左右就能啟動
陳小姐少準備了 150 萬，這 150 萬如果靠定存累積，以年利率 1.5% 計算，整整需要存 6-8 年。換句話說，新政等於幫她把換屋計畫往前拉了 5-6 年。用房貸試算工具把你的數字代入，會更清楚實際差異。
三個多數人會忽略的細節
細節 1：6 成是「上限」，不是「保證」
很多人把新政講成「銀行一定借 6 成」，這是誤會。央行的意思是「銀行最多可以借到 6 成」，但實際撥款比例還是看你的聯徵分數、收入穩定度、銀行的不動產放款水位。我看過 6 成上限剛上路時，有銀行只願意給 55%，因為他們的房貸額度已經滿了。
細節 2：寬限期還是分開計算
第一戶寬限期通常 3-5 年，但第二戶寬限期通常只給 2 年，甚至有些銀行直接不給。如果你前幾年現金流會很緊（裝潢、家具、小孩學費），建議申請前先跟銀行確認清楚，不要被「6 成」的數字騙了，最後因為寬限期太短月付反而吃力。
細節 3：總費用年百分率（APR）才是真相
銀行宣傳的「房貸利率 2.19%」通常是首期優惠或最佳客戶利率。實際你要付的 APR 還包含開辦費、徵信費、帳管費。用 APR 計算機算清楚，避免被廣告數字誤導。
不同族群的影響評估
換屋族（自住為主）：受惠最大。建議優先處理，因為央行下次調整時間表不明，且第二戶寬限期通常較短，要把月付壓力算清楚。
投資客：實質受惠有限。第二戶以上的高總價住宅、信用管制區仍嚴格控管，且多數銀行對投資型房貸利率會加碼 0.3-0.5%。
父母幫小孩買房：如果父母已有自住房，再幫小孩買就算第二戶。建議思考登記在誰名下、誰當主貸人，會直接影響成數和利率。
實務建議：四步驟啟動換屋計畫
- 先試算自備款缺口：用 6 成成數估，再加 10% 緩衝（裝潢、雜支）。
- 調聯徵看分數：聯徵中心一年免費一次，分數低於 650 建議先養 3-6 個月再申請。
- 多家比利率與條件：同樣 6 成上限，A 銀行給你 2.3%、B 銀行給 2.5%，30 年下來差超過 50 萬。比較各家借款方案能省下不少。
- 確認寬限期與綁約：新青安第二戶通常不適用，要確認方案細節。
如果你有特殊條件想先諮詢市場行情，可以發布你的借款需求，讓多家業者主動報價，省下打電話比較的時間。想看更多換屋實戰文章，可以逛理財文章區。
常見問題 FAQ
Q1：第二戶房貸成數從 5 成升到 6 成，我以前申請過被打回票，現在重申有用嗎？
有機會。但要注意：政策只是放寬「上限」，銀行實際給多少還看個人條件。建議先檢查信用分數、薪資證明、現有負債比，再考慮重新送件。如果原因是收入不夠，這次也不會通過。
Q2：第三戶以上的房貸成數有變嗎？
沒有。央行這次只調整第二戶，第三戶以上仍維持嚴格的成數限制（多數銀行只給 4 成或更低）。如果你已經有兩間房，第三間還是相對困難。
Q3：新青安貸款適用第二戶嗎？
不適用。新青安貸款要求是「無自有住宅」的青年首購族，已經有一間房就不能申請。新青安方案目前實施到 2026/07/31，是否延長還在討論中。
Q4：什麼是「信用管制區」？我的房子在裡面嗎？
央行公告的特定地區，主要包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市部分行政區。在這些區域購買第二戶以上，仍可能受到較嚴格的成數限制。詳細名單可至央行官網查詢。
Q5：如果我打算先買後賣，舊家還沒賣掉，銀行會不會把我當第二戶？
會。即使你計畫賣掉舊家，只要過戶當下你名下還有一間房，新買的就算第二戶。可考慮跟銀行談「過渡性貸款」或約定舊家賣出後將部分還款，有些銀行會願意彈性處理。