央行第 2 戶房貸鬆綁 6 成｜2026 換屋族真的省了嗎？
上個月（2026 年 3 月 20 日起）央行宣布把「自然人第二戶購屋貸款成數」從 5 成放寬到 6 成。新聞標題寫得很大，很多客戶問我：「現在是不是換屋的好時機？」慢著，這個鬆綁油的你想的那麼香，今天把細節講清楚。
一、政策變了什麼？簡單版
本來央行從 2024 年起對「第二戶」打了重拳，貸款成數上限只有 5 成。意思是你想買第二間 1,000 萬的房子，銀行最多只借你 500 萬，你要自備 500 萬。
2026 年 3 月起鬆綁到 6 成。同樣 1,000 萬房子，銀行可以借 600 萬，你只要自備 400 萬。表面省下 100 萬自備款。
二、誰真的有感？只有 3 種人
政策鬆綁聽起來人人受惠，實際上不是。真正能感受到的是這 3 種人：
1. 已經有 1 戶、想買第 2 戶換屋的
例如阿姨原本住老公寓，想加 200 萬買大坪數新成屋換屋。本來自備款不夠卡關，現在差距縮小到能負擔。
2. 父母想用自己名義幫小孩買第 2 戶的
很多家庭買房資金來自父母。父母名下已經有自住房，想再買 1 戶給小孩，這次鬆綁讓他們不用一次拿出 5 成自備。
3. 新青安貸款已經拿過 1 戶、要再買投資型的
新青安第 1 戶利率 1.775%，吃過甜頭後想再買第 2 戶投資。鬆綁後第 2 戶不再被卡死。
沒這 3 種需求的人，這次鬆綁基本上沒你的事。
三、不要被「鬆綁」兩個字騙了
很多自媒體寫得很激動，說「打房令解除」「房市要回來了」。這是誤讀。
實際上央行還保留 3 個關鍵限制：
- 第 3 戶以上：成數上限 4 成（沒變）
- 豪宅貸款：依舊 4 成（沒變）
- 法人購屋：4 成（沒變）
這次只動了「自然人第 2 戶」這一個槓桿，其他全部維持。所以這不是打房令解除，是「微調」。
四、現在是好的進場時機嗎？算給你看』
用具體數字。假設你買 1,200 萬第 2 戶，鬆綁後可貸 720 萬（6 成），自備 480 萬。
用 30 年攤還、利率 2.32%（2026 年 2 月 5 大行平均）算：
- 每月本息攤還：約 27,872 元
- 30 年總利息：約 283 萬
- 家庭月收入建議至少：93,000 元（房貸不超過 1/3 收入）
關鍵問題：你能穩定支付每月 2.7 萬，連續 30 年嗎？利率還可能上升 0.25～0.5 個百分點。
用我們的房貸試算工具輸入你的條件，把每個月的負擔算清楚再決定。
五、要不要等更鬆綁？我的判斷
很多人會問：「現在 6 成，會不會明年放到 7 成？」
短期內機率不高。珆由：
- 央行這次調整是因為市場觀察到房市熱度降溫，不是政策方向轉彎
- 美國今年降息進入尾聲，台灣央行壓力減小，不一定要再放寬
- 新青安已經是房市最大火車頭，再鬆綁可能助漲
所以現在是「該動就動」的時機，不是「再等一波」的時機。等多久不知道，房價漲多少也不知道。
六、實際操作建議
如果你符合 3 種有感族群之一，我會建議：
- 先試算負擔上限：用房貸試算工具算清楚月繳金額
- 同時送 3 家銀行：薪轉行 + 主要往來行 + 公股行（土銀、合庫）做比較
- 注意寬限期：第 2 戶很多銀行不給寬限期，要先問清楚
- 準備好稅務文件：第 2 戶會被嚴查資金來源，贈與、繼承相關文件先備齊
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七、不要忽略的 2 個風險
最後潑點冷水。第 2 戶風險比你想的大：
風險一：利率敏感度高。第 2 戶通常用機動利率，央行只要升息半碼，每月就多繳幾百到上千。30 年下來變數很多。
風險二：囤房稅 2.0 上路。2024 年 7 月起非自住房屋稅率提高到 2%～4.8%。第 2 戶如果不能設籍自住，每年多幾萬稅金跑不掉。
把這兩個算進去，第 2 戶的真實成本比表面看到的還要高。決定前一定要把這些都加進你的試算。
常見問題 FAQ
Q1. 第 2 戶鬆綁到 6 成，是不是所有銀行都會跟進？
不會。央行的成數限制是「上限」，不是「下限」。銀行可以更嚴格，自己評估你的條件決定要不要給滿 6 成。實務上公股銀行最快跟進，民營銀行通常會看你的整體財力。
Q2. 我已經有一間舊房子，現在想買第 2 戶要繳多少自備款？
以 1,000 萬房子計算，6 成貸款 = 600 萬，自備款 400 萬。但實務還要加上：契稅、印花稅、代書費、登記費約 3～5 萬，房屋裝潢 50～200 萬。實際準備 450～600 萬比較保險。
Q3. 賣掉舊房再買新房，算第 1 戶還第 2 戶？
看時間點。如果同一年內賣舊買新，且名下已無其他房屋，新房算第 1 戶可貸 8 成。如果同時持有兩間，新房就是第 2 戶。建議先過戶再申請新房貸款，差很大。
Q4. 第 2 戶申請新青安貸款可以嗎？
不行。新青安只限「家庭名下無自有住宅」者申請。如果夫妻共同申請，兩人名下都不能有房屋。第 2 戶就用一般房貸，利率約 2.19%～2.4% 起。
Q5. 鬆綁後房僷會不會繼續漲？
整體市場目前看來不會大漲。央行只動了第 2 戶，第 3 戶和豪宅依舊 4 成壓制；新青安也沒有放寬額度。短期可能讓換屋族群出手，但整體房價有上有下，不能一概而論。