六都4月買賣移轉寫8年新低！房市冷、資金跑去股市，想買房的人現在該怎麼布局貸款？

剛出爐的數字看得我皺了一下眉：2026年4月六都買賣移轉棟數合計只有1萬5685棟，是近8年同期的新低，月減14.2%、年減7.1%。把時間拉長到今年1到4月，六都累計6萬2688棟，更是近9年同期最低，年減3.4%。簡單講，房市現在是「冷氣團來襲」等級的急凍。

為什麼這麼冷？分析講得很白：3到4月台股從不到33000點一路飆破4萬點，那種一天賺一個月薪水的氣氛，把原本要進場買房的游資都吸走了；再加上3月中東局勢升溫、全球金融跟能源市場震盪，購屋族變得謹慎，能等就先等。我這陣子接到的諮詢，十個有七個都是「再看看」。

但你如果是真的要自住、要換屋的人，我反而要跟你說：交易量急凍對買方不一定是壞事。量縮代表賣方開始坐不住，議價空間正在打開。問題是，房貸利率還在2.2%~2.3%高檔、新青安優惠2026年7月就到期、央行對第二戶以上又有選擇性信用管制。時機跟資金，得一起算清楚才不會踩雷。

先看懂這波量縮：是「沒人買」還是「先不買」？

這兩者差很多。如果是結構性的沒人買，房價會崩；但目前比較像是「資金暫時跑去股市、買方先觀望」。分析也提到，後續若股市在高位盤整、漲不動了，資金有機會回流房市。

對自住族的意義是：你現在面對的是一群「不急著賣、但也開始緊張」的屋主。我最近陪一位客戶看一間開價1280萬的中古屋，屋主從去年掛到現在沒成交，最後談到1180萬成交，等於議到約8%。這在去年熱市幾乎不可能。

所以重點不是「該不該買」，而是「你的自備款跟貸款條件，撐不撐得住現在的利率水位」。想先抓個感覺，可以用房貸試算把不同總價、不同利率的月付金跑一遍，心裡有底再去看房。

案例一：換屋工程師阿哲，賣壓大但別急著賤賣

38歲的阿哲是竹科工程師，手上有一間市值約1500萬的舊公寓（房貸剩約480萬），看上一間2200萬的新大樓想換屋。他原本想趕快把舊屋賣掉換現金，但4月量縮、他的物件兩個月乏人問津，急著降價。

我跟他算了一筆帳：他若把舊屋從1500萬殺到1380萬求售，等於白損120萬，而新屋這邊就算多議到3%也才省66萬，根本划不來。我建議他改用「先買後賣＋短期資金橋接」的方式：新屋2200萬，自備3成660萬，貸款1540萬，以利率2.3%、貸30年計算，月付金約6萬2;舊屋慢慢賣、守住合理價，賣掉後再一次性還款降低本金。

當然，這招的前提是現金流要扛得住「兩屋並行」的短期壓力，他評估自備款加上一筆比較各家借款方案後選的低利信貸週轉金，足以撐3到6個月，才敢這樣操作。提醒一句：先買後賣風險在「舊屋拖太久賣不掉」，現在量縮的環境一定要設停損價，別讓自己現金斷鏈。

案例二：首購小婷搶搭新青安末班車，但別硬撐

30歲的小婷是行政人員，月薪4萬5，看中一間總價980萬的中古兩房，計畫用新青安。新青安2026年7月就到期，她很焦慮要不要趕在到期前簽約。

我幫她拆解：新青安貸款8成約784萬，前段優惠利率約1.775%（含補貼），以30年攤、寬限期不算，月付金大約2萬8;若用一般房貸利率2.3%，同樣條件月付金約3萬,一個月差快2000元、30年差約70萬。對她這種薪資結構，新青安確實值得搶。

但我也踩了煞車：她自備款只有160萬，扣掉裝潢、稅費、家具，緩衝太薄。我建議她要嘛把總價往下抓到880萬以內，要嘛先把自備款補到200萬再進場。如果短缺的部分非借不可，可以用計算每月還款金額先確認信貸月付會不會壓垮房貸，兩筆加起來別超過月收入的六成。新青安雖好，但房子是長期持有，硬撐買貴或現金歸零，比晚一年買更危險。

三種資金布局方案，月付金一次對照

很多人卡在「自備款不夠又想搶低利」，這裡用一個總價1000萬、貸8成800萬、30年期的情境，幫你把三條路攤開比較：

幾個要記住的重點：

• 新青安跟一般房貸月付金差距其實沒想像中大，真正差很多的是「30年累積利息」，能搶就搶。
• 用信貸補自備款，等於拿高利息換成數，務必把房貸＋信貸的合計月付金控制在月收入六成內。
• 央行對第二戶、第三戶仍有信用管制，成數可能只有6成甚至更低，換屋族要先問清楚銀行水位。

現在進場，我給自住族的3個具體動作

第一，先確認自己的貸款額度試算與利率，再去看房。別等到看上房子才發現貸不到、或月付金扛不住。可以先到比較各家借款方案抓出大致條件。

第二，把議價空間當成這波量縮的紅利。中古屋現在敢開價的屋主，心裡多半有準備被砍。帶著前面算好的月付金上限去談，砍到你能負擔的價位再下手。

第三，如果資金還沒到位、又怕錯過好物件，與其硬借高利信貸，不如把需求講清楚讓銀行與業者來找你。你可以到發布你的借款需求，比較哪家條件最合適，想再進修觀念也可以多看更多理財文章。

房市冷不是世界末日，對口袋準備好的自住族反而是難得的議價窗口。把利率、自備款、新青安期限這三件事算清楚，你買的就不只是便宜，而是長期還得舒服的房子。

常見問答 FAQ

4月交易量創8年新低，代表房價要崩了嗎？

目前量縮比較像資金暫時轉進股市、買方觀望，而不是結構性沒人買。分析指出若股市高位盤整，資金有機會回流房市。對自住族來說，量縮帶來的是議價空間變大，而非房價必然崩跌，建議以自身負擔能力為主，別賭單邊行情。

現在房貸利率2.2%~2.3%偏高，該等降息再買嗎？

利率是否續降很難精準預測，但你可以鎖定「議價空間」這個確定的紅利。以總價1000萬、貸800萬、30年計算，利率每差0.5%月付金約差2000多元。與其賭降息，不如把總價談低、自備款備足，這對月付金的幫助通常更實際。

新青安2026年7月到期，一定要趕在到期前買嗎？

若你符合首購資格、現金流也健康，趕末班車確實能省下可觀的30年累積利息。但前提是別為了搶優惠而買貴、或把自備款歸零。資格不符或緩衝不足，晚一點用一般房貸進場反而更安全。

自備款不夠，可以用信貸補嗎？

可以，但要非常謹慎。信貸利率常落在5%~8%、年限又短，月付金壓力大。原則是把房貸加信貸的合計月付控制在月收入六成以內，並先用試算工具跑過數字，確認長期扛得住再決定。

換屋族在量縮時，先買還是先賣比較好？

量縮時舊屋可能較難賣、賣壓大，若急著賣容易賤價。比較穩的做法是設定舊屋合理底價、評估短期資金能否支撐先買後賣，並務必設停損時間，避免兩屋並行拖太久造成現金斷鏈。