新青安 1.0 退場剩 42 天！央行 6/18 連 9 凍房市未鬆綁、1.775% 鎖 3 年最後送件 SOP + 8/1 2.0 限縮對照
昨天（6/18）央行第 2 季理監事會議一結束，我手機就被客戶訊息洗版。重點只有兩個：一是政策利率連 9 凍、不升不降；二是大家最在意的房市選擇性信用管制「沒有鬆綁」，第二戶房貸成數上限仍卡在 6 成。同一時間，新青安 1.0（青年安心成家購屋優惠貸款）距離 7/31 落日，從今天 6/19 起算只剩 42 天。
講白話一點：你現在面對的是「自備款壓力沒減 + 補貼利率即將消失」的雙重夾殺。5 月新承做購屋貸款平均利率已經飆到 2.322%，是 17 年新高；新青安 1.0 補貼後大約 1.775%，中間落差 0.5% 以上，貸 1,000 萬 30 年，光是利息差就超過 90 萬。這篇文章我會用 10 年房貸顧問的角度，把 42 天倒推 SOP、1.0 vs 2.0 對照、還有兩個真實客戶案例一次講完。
6/18 央行不升息但房市未鬆綁，為什麼新青安 1.0 還是最後窗口？
很多人看到「不升息」就鬆一口氣，這是誤判。央行這次明確表態：通膨壓力雖緩，但房市信用管制要繼續觀察，第二戶 6 成、特定地區第一戶 7 成的天花板都沒動。意思是，你想換屋、想買第二間出租，自備款還是得自己掏出來，銀行不會多放水。
那為什麼 1.0 還重要？因為它是目前市場上唯一能把利率壓到 1.775%、而且鎖 3 年的官方補貼方案。內政部已經放話：1.0 落日後不會再普遍補貼，2.0 會「逐年遞減」，而且年收入、年齡、房屋總價三條件都會限縮。換句話說，8/1 之後，補貼變少、門檻變高、資格變窄。
新青安 1.0 vs 預計 8/1 上路 2.0 完整對照
下面這張表是我整理給客戶的版本，2.0 細節以政府公告為準，但大方向已經很明確：
| 項目 | 新青安 1.0（2026/7/31 前撥款） | 新青安 2.0（預計 8/1 起） |
|---|---|---|
| 利率補貼 | 補貼 0.5%（前 3 年） | 補貼逐年遞減 |
| 補貼後利率 | 約 1.775% | 預估 1.9%~2.1% 起跳 |
| 最高貸款額度試算 | 1,500 萬 | 傳將下修（待公告） |
| 最長年限 | 30 年 | 30 年（不變） |
| 寬限期 | 最長 5 年 | 預估縮為 3 年 |
| 年收入限制 | 無上限 | 將設天花板（鎖中低收） |
| 年齡限制 | 20 歲以上、無上限 | 傳將限 45 歲以下 |
| 最高房屋總價 | 無明文上限 | 將設總價門檻 |
| 補貼年限 | 3 年（屆滿可申請延長） | 逐年遞減、總期縮短 |
看出問題了嗎？2.0 是要「鎖定真正有需要的族群」，所以年收太高、年齡太大、想買豪宅的人會直接被擋在門外。如果你是這三類，1.0 真的是最後一班車。
42 天最後送件 SOP，撥款日 ≤ 7/31 才算數
這裡先講最重要的一句話：判斷你是 1.0 還是 2.0，看的是撥款日，不是申請日、不是對保日。我去年就有客戶卡在撥款流程，多等了 5 天，利率方案直接換掉。倒推時程如下：
- 6/19~6/25（W1）：調聯徵、準備近 6 個月薪轉、扣繳憑單、勞保異動明細；同步請 2~3 家銀行做預核（額度與利率試算）。可以先用房貸試算抓自己負擔得起的月付金。
- 6/26~7/05（W2）：看房、議價、簽約。建議把預計撥款日寫進買賣契約，並要求賣方配合 7 月底前完成過戶。
- 7/06~7/15（W3）：銀行送件、徵信、鑑價。鑑價如果低於成交價，要立刻補自備款或換銀行。
- 7/16~7/25（W4）：核貸通知、對保、設定抵押權（約 5~7 工作天）。
- 7/26~7/31（W5）：撥款。務必在 7/31（含）之前撥款入帳，否則直接掉到 2.0。
我的建議是：6 月底前一定要把預核做完，否則 7 月才開始找房，幾乎追不上。若還沒鎖定方案，可以先到比較各家借款方案看一下不同銀行的條件。
真實案例 1：30 歲 Cathy 首購新北 1,200 萬，月薪 4.5 萬怎麼撐？
Cathy 是我上週剛收的客戶，30 歲、單身、在內湖科學園區上班，月薪 4.5 萬、年薪約 65 萬（含年終）。她看中新北一間 1,200 萬的 25 年中古屋，自備款手上有 240 萬（含裝潢預備金 30 萬）。
實算給她看：貸款 960 萬、新青安 1.0、利率 1.775%、30 年、前 5 年寬限期。寬限期內每月只繳利息約 14,200 元；寬限期結束後本利攤還約 38,500 元。她薪水 4.5 萬，DTI（負擔比）在寬限期內只有 31%，銀行很好過。
但我提醒她兩件事：第一，寬限期 5 年是甜蜜陷阱，第 6 年月付金跳升 2.7 倍，要先存好「斷崖準備金」；第二，務必 6 月底前完成簽約，7/15 前送件，才追得上 7/31 撥款。她最後選了 6/28 簽約，現在正在跑徵信。
真實案例 2：40 歲淑芬換屋台北→桃園 1,500 萬，撞上第二戶 6 成
淑芬是老客戶，40 歲、已婚、2 個小孩，原本在台北市有一間 800 萬的小公寓（貸款剩 350 萬），現在想換到桃園 1,500 萬的電梯華廈，舊屋暫時不賣、想留著當收租。
這個情境最慘：因為舊屋還在，新屋就是「第二戶」，央行 6/18 又沒鬆綁，第二戶成數上限就是 6 成。1,500 萬 × 60% = 最多貸 900 萬，自備款要拿出 600 萬。她原本以為新青安 1.0 還能救她，但 1.0 只適用「無自用住宅」的首購族，第二戶根本不適用。
我給她的方案是：先賣舊屋、用首購身份買新屋，才能套到新青安 1.0 的 1.775% 加 8 成成數。她算過稅金跟搬遷成本後決定執行，目標 7/10 前完成舊屋過戶、7/15 前簽新屋約。時程非常緊，但這 0.5% 的利差，30 年下來省超過 100 萬。如果你也卡在類似情境，可以先到發布你的借款需求讓多家銀行主動報價。
3 大送件常見地雷，踩到直接被退件
過去一年我看過太多客戶卡在這 3 個點，講出來給大家避雷：
地雷 1：聯徵半年內被查超過 3 次。很多人喜歡「貨比三家」自己跑銀行，但每跑一家就一筆聯徵紀錄。半年內超過 3 筆，銀行會懷疑你財務吃緊，直接降額或拒絕。建議透過代辦或顧問用一次聯徵跑多家。
地雷 2：薪轉不集中、現金薪資多。新青安看的是「可被證明的還款能力」。如果你薪水一半薪轉、一半現金，銀行只認薪轉那一半。建議至少有連續 6 個月、最好 12 個月的完整薪轉紀錄。
地雷 3：自備款來源無法說明。銀行會問「這 240 萬怎麼來的？」如果是父母短期內匯入，會被認為是「假自備款」。建議至少 3 個月前就把錢轉到自己戶頭、留下軌跡，或請父母簽贈與聲明書。可以用計算每月還款金額先掌握自己的還款上限，再回推自備款需求。
常見問答 FAQ
新青安 1.0 申請日是 7/31 前，但撥款是 8 月，還算 1.0 嗎？
不算。判斷依據是「撥款日」必須在 2026/7/31（含）之前，銀行帳戶要有錢入帳才生效。8/1 後撥款一律走 2.0 條件。
我已經有一間舊房子，可以用新青安 1.0 買第二間嗎？
不行。新青安 1.0 限「無自用住宅」的首購族。如果想用 1.0，必須先把舊屋處分掉（過戶完成）才符合資格。
新青安 2.0 真的會把年齡限制在 45 歲以下嗎？
目前是內政部釋出的方向，正式條文以 8 月公告為準。建議 40 歲以上、有購屋計畫的人，把握 1.0 最後窗口比較保險。
1.775% 鎖 3 年，第 4 年後利率怎麼算？
第 4 年起回到承貸銀行的指標利率加碼，目前約落在 2.3%~2.5%。建議在第 3 年到期前就跟銀行談轉貸或續約，比較有議價空間。
自備款不夠，可以用信貸補嗎？
技術上可以，但要先做信貸、留 3~6 個月、再去申請房貸，否則銀行會把信貸算進 DTI，影響房貸額度。更多策略可以到更多理財文章看搭配技巧。