央行第二戶 6 成滿 3 個月撞 6/19 升息！1,500 萬換屋族「先賣後買 vs 先買後賣」自備款缺口實算 SOP
三大政策同時撞期，換屋族今年六月最頭痛。央行在 2026/3/20 才剛把自然人第二戶購屋貸款成數上限從 5 成放寬到 6 成（楊金龍親口說是「微調」），結果鬆綁才滿三個月，6/19 第二季理監事會議市場主流預期就要升半碼（0.125%）。更麻煩的是新青安 7/31 就要退場，8 月才換成新青安 2.0。這種「邊鬆綁、邊升息、舊方案還要退場」的政策組合拳，對手上有第一戶、想換第二戶的換屋族殺傷力最大——你拿到的 6 成貸款額度試算可能還沒消化完，月付金就先漲一輪。這篇我用 1,500 萬換屋族的真實數字，把「先賣後買 vs 先買後賣」的自備款缺口、過渡資金缺口、6/19 升息後的月付金跳幅，全部算給你看。
政策解讀：第二戶 5→6 成，1,500 萬換屋族自備款少了多少？
先講結論：央行這次把第二戶成數從 5 成放寬到 6 成，1,500 萬的房子，自備款從 750 萬降到 600 萬，省下 150 萬。聽起來很爽，但這 150 萬其實只是「帳面上」的舒緩——因為 6/19 一旦升半碼，30 年期房貸月付金會多噴 600~700 元，等於每年多繳約 8 千元，30 年累積就是 25 萬利息。
更重要的是，這次鬆綁只放第二戶，第三戶以上、公司法人、豪宅（北市 7,000 萬以上）通通沒動。所以如果你是把第一戶留著出租，第二戶買來自住，這波你吃得到；如果你的第一戶還沒過戶給家人、又想再買第三戶投資，這波跟你沒關係。
| 房屋總價 | 舊制 5 成自備款 | 新制 6 成自備款 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 1,200 萬 | 600 萬 | 480 萬 | 省 120 萬 |
| 1,500 萬 | 750 萬 | 600 萬 | 省 150 萬 |
| 2,000 萬 | 1,000 萬 | 800 萬 | 省 200 萬 |
| 2,500 萬 | 1,250 萬 | 1,000 萬 | 省 250 萬 |
先賣後買 vs 先買後賣：兩種換屋順序的自備款 + 過渡資金實算
45 歲的 Mark，在內湖有一戶 2014 年的舊公寓，市價約 1,800 萬、房貸還剩 400 萬，想換到新北三峽的新成屋，總價 1,500 萬。我把兩種順序的現金流攤給他看：
方案 A：先賣後買（Mark 偏好）。內湖賣 1,800 萬，扣掉剩餘房貸 400 萬、仲介費 4% 約 72 萬、土增稅與其他規費抓 30 萬，落袋約 1,298 萬。買三峽 1,500 萬、貸 6 成 900 萬，自備款 600 萬只動用一半的賣屋款，剩下 698 萬可以當裝潢金、緊急預備金。風險：賣掉內湖後到三峽交屋前，要租屋 3~6 個月，租金加搬家成本約 20~30 萬。
方案 B：先買後賣（Linda 案例）。38 歲的 Linda 在中和有一戶市價 1,200 萬、房貸剩 300 萬的房子，看上淡水大坪數新成屋 1,200 萬。她想先買、慢慢賣，避免兩次搬家。第二戶 6 成貸款 720 萬，自備款要 480 萬——但她手頭現金只有 280 萬，缺口 200 萬。這 200 萬要靠「過渡資金」補位，等中和房子賣掉再清掉。如果中和房子半年內賣得掉，過渡資金利息成本約 5~8 萬可以接受；如果拖到一年以上沒賣，利息會吃掉 15 萬以上，還要扛兩戶房貸月付金約 7 萬，現金流壓力很大。
不確定自己適合哪一種？可以先用 房貸試算跑一輪兩戶同時揹的月付金，再決定要不要走先買後賣。
6/19 升半碼後，1,500 萬房貸 30 年月付金跳幅試算
假設第二戶貸款 900 萬（1,500 萬 × 6 成）、30 年期、本息平均攤還，我用升息前後的利率帶你看：
| 情境 | 利率 | 月付金 | 30 年總利息 |
|---|---|---|---|
| 升息前 | 2.185% | 34,168 元 | 約 330 萬 |
| 升半碼後 | 2.310% | 34,723 元 | 約 350 萬 |
| 差額 | +0.125% | +555 元/月 | +20 萬 |
看起來一個月只多 555 元、好像沒什麼，但這只是升一次半碼。央行如果在 9 月、12 月再各升一次，三次累積就是 1,665 元/月、30 年多繳 60 萬利息。Mark 的策略是：6/18 前先把對保跑完、鎖定撥款，至少把第一輪升息躲掉。想精算你自己的數字，丟進 計算每月還款金額就知道。
換屋族 4 條合法過渡資金管道 PK
Linda 那 200 萬的缺口怎麼補？我幫她比了四條路：
- 銀行信貸：利率約 3%~6%，額度通常上限是月薪 22 倍，最多到 200~300 萬。優點是純信用、不動產不卡押；缺點是會佔 DBR 22 倍，可能影響第二戶房貸成數。建議：信貸跟房貸不要同月送件，至少隔 3 個月。
- 保單借款：利率約 2.5%~4%，可借保單價值準備金的 8~9 成，當天就能撥款。優點是不查聯徵、不影響房貸；缺點是要有夠老的高保價金保單。Linda 有一張繳了 12 年的儲蓄險，借了 80 萬出來。
- 定存質借：利率最低，通常定存利率 +1.5%，目前約 3% 出頭，可借定存的 9 成。缺點是要本來就有定存。
- 二胎房貸：把第一戶（中和那間）再增貸，利率 4%~8% 不等，銀行二胎額度約 1~2 成、民間二胎可到 3 成但利率高。優點是額度大；缺點是利率比信貸高、首戶房貸銀行可能不同意。
四條管道的利率與額度都浮動，建議直接到 比較各家借款方案看當週實際牌告，或者乾脆到 發布你的借款需求讓銀行業務反過來找你報價，省時間。
4 步行動 SOP：6/18 前該做什麼、6/19 後怎麼接
Step 1（6/18 前，本週內）：把第二戶房貸申請件送進銀行、跑對保、約撥款時間。理由是 6/19 升息後即使利率合約用「指標利率 + 加碼」浮動，至少前幾期月付金能用舊利率算，現金流壓力小一點。
Step 2（6/18 前）：先用 計算實際年利率把信貸、保單借款、二胎全部攤成 APR 比一輪，不要只看牌告利率，手續費跟綁約期都要算進去。
Step 3（6/19~7/31）：如果還有資格，新青安 7/31 前的件趕快送。新青安 2.0 雖然 8 月上路，但細節還沒定案，現有版本利率補貼 1.5 碼是已知的好處。
Step 4（8 月後）：新青安 2.0 細節公布後再決定要不要轉貸。如果你是先買後賣、過渡期撐到 8 月後，可以評估用新青安 2.0 把第二戶貸款轉一輪。其他理財節奏調整可以參考 更多理財文章。
風險提醒：這三件事不要賭
第一，不要賭「央行 6/19 不升息」。即使最後沒升，你提早對保也沒損失；如果升了，你就賺到。第二，不要賭「中和的房子半年一定賣得掉」——2026 年 Q2 雙北中古屋成交週期已經拉長到 5~7 個月，Linda 要做好過渡資金扛一年的準備。第三，不要賭「第二戶 6 成永遠在」，央行說是「微調」，意思是房市過熱隨時可以再收回去。
常見問答 FAQ
Q1：央行 3/20 把第二戶從 5 成放到 6 成，自住跟非自住都適用嗎？
是的，這次鬆綁針對「自然人第二戶購屋貸款」，自住、非自住成數上限都從 5 成放寬到 6 成。但豪宅（北市 7,000 萬以上、新北 6,000 萬以上）、第三戶以上、公司法人不適用，仍維持原本管制。
Q2：先買後賣的過渡期，兩戶房貸都要繳，銀行會不會直接拒貸第二戶？
會看你的 DBR（總月付金 / 月收入）。一般銀行抓 DBR 不超過 60~70%，如果兩戶月付金加起來超標，銀行會降第二戶成數或要求加保人。建議送件前先用 房貸試算把兩戶月付金加總，對照月薪算 DBR，超標就要改走先賣後買，或請父母當保人。
Q3：6/19 如果只升半碼，已經對保完的舊件月付金會立刻跳嗎？
大多數房貸合約是「指標利率 + 加碼」的機動利率，指標利率（通常是郵儲一年期定儲利率）會在央行升息後 1~3 個月內反映，所以你的月付金不是 6/19 當天跳，通常是 7 月或 8 月帳單才會看到。
Q4：新青安 7/31 退場前送件來得及嗎？
來得及，但要快。新青安申請流程從送件到撥款大約 30~45 天，現在 6/13 送件還能趕在 7/31 前撥款。如果你已經看好房、議價完成，本週就該把資料備齊送銀行。
Q5：保單借款跟銀行信貸，哪個比較適合補換屋過渡期？
看你的需求金額跟時程。100 萬以內、6 個月內要還，保單借款利率 2.5%~4%、當天撥款、不查聯徵最划算。100~300 萬、要撐 1 年以上，銀行信貸雖然利率 3%~6% 高一點，但額度大、月付金固定、好做現金流規劃。建議用 計算實際年利率把兩者攤成 APR 比較，再決定。