央行第二戶房貸放寬到 6 成新制上路！小資族換屋族 3 月後到底差多少？
「老師，我手上已經有一間房，本來想買第二間給爸媽住，銀行只願意貸 5 成、頭期款要 600 萬根本付不出來。聽說 3 月新制上路後可以多貸 100 萬？」
這是上週小琪傳來的訊息。她講的是央行從 2026 年 3 月 20 日開始實施的第二戶房貸成數放寬政策。這項調整影響很多人，但媒體報導常把細節跳過，今天我們從誰受惠、誰沒影響、實際差多少三個角度講清楚。
一、新制重點：3 月 20 日後第二戶可貸到 6 成
央行從 2024 年 9 月開始實施第七波選擇性信用管制，當時把全國自然人第二戶房貸成數壓到 5 成。經過 1 年多觀察房市冷卻效果，央行決定從 2026 年 3 月 20 日起，將第二戶成數上限從 5 成放寬到 6 成。
注意 3 個前提：
- 適用對象：全國自然人第二戶（非公司法人）
- 無寬限期限制（仍然不能申請寬限期）
- 都會區（六都+新竹）的第三戶以上仍維持 4 成、特定地區建商餘屋仍有限制
二、實際試算：1,200 萬的房子差多少？
用一個常見情境試算：小琪要買一間 1,200 萬的中古屋當第二戶。
3 月 20 日前（5 成）：
- 可貸金額：1,200 萬 × 50% = 600 萬
- 頭期款：600 萬
- 每月還款（30 年 / 利率 2.6%）：約 24,030 元
3 月 20 日後（6 成）：
- 可貸金額：1,200 萬 × 60% = 720 萬
- 頭期款：480 萬（少 120 萬）
- 每月還款（30 年 / 利率 2.6%）：約 28,836 元
等於頭期款少準備 120 萬，但月付金多 4,800 元。用房貸試算工具可以套自己的數字算更準。
三、誰真的受惠？誰其實沒差？
真的受惠：換屋族、買第二間給家人住
原本卡在頭期款不夠的換屋族，這 100～200 萬的差額可能是「能不能換」的關鍵。如果你打算先買新房再賣舊房，新制讓你週轉空間大很多。
沒影響的人：第三戶以上、都會區屋主
如果你已經有 2 間以上的房子，第三戶仍然只能貸到 4 成，這次新制完全沒幫到你。建商餘屋貸款（即俗稱的「新成屋寬限期投資」）也未放寬。
有限影響：高總價豪宅
豪宅標準（台北市 7,000 萬、新北 6,000 萬、其他都會 4,000 萬）仍適用較嚴格成數，所以買豪宅的第二戶不會跳到 6 成。
四、對房市的影響：價格會回升嗎？
持平講，這項放寬不太可能讓房價反彈，理由有 3 個：
- 首購族未受惠：真正大宗交易量還是首購，他們本來就能貸 8 成，新制與他們無關
- 新青安方案 7 月底到期：1.775% 的超低利率紅利即將消失，反而會抑制買盤
- 央行政策仍偏謹慎：重貼現率連 8 凍維持在 2%，市場資金沒有更寬鬆
對自住換屋族來說，這是個技術性鬆綁；對投資客來說，第三戶以上仍被卡死，影響有限。
五、3 個實務建議
- 3 月 20 日前簽約的合約照舊 5 成，要享受新制要等核貸日落在 3/20 之後。如果你正在議價，可以策略性把核貸時間排在 3 月底以後
- 多備一些現金當緩衝：成數放寬不代表月付金降低，反而每月多 4,000～5,000 元，記得壓力測試自己能不能承受升息 1% 的情境
- 同時送 2～3 家銀行：不同銀行對「第二戶」的認定（是否包含配偶、未成年子女）略有差異，多送幾家比較利率與成數
如果想看更多各家銀行貸款方案比較，或用月付金試算工具規劃預算，都能讓你的決定更踏實。
常見問題 FAQ
Q1：我名下已有一間房，配偶名下沒有，買第二間算第幾戶？
看銀行認定。多數銀行採「家戶總歸戶」，即夫妻名下房屋合計，配偶買第二間仍視為第二戶。少數銀行採「個人歸戶」，配偶名下沒房就算第一戶。簽約前一定要問清楚。
Q2：父母把房子贈與給我，我自己買的算第幾戶？
如果贈與的房子過戶到你名下，銀行查名下房產時會算進去，等於你自己再買就是第二戶。
Q3：3 月 20 日前送件、之後核貸，適用 5 成還是 6 成？
原則上以「核貸日」為準，但實務上各家銀行作法不同。建議和承辦人員確認，必要時可以延後對保。
Q4：放寬後可以申請寬限期嗎？
不行。第二戶仍然不能申請寬限期（前幾年只繳利息），這個限制沒有改變。
Q5：新青安還能搭配第二戶嗎？
不行。新青安貸款只限「無自有住宅」的青年首購族，買第二戶完全不適用。新青安方案到 2026 年 7 月 31 日結束。